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El Estepar es y seguirá siendo un entorno privilegiado en el que vivir.
Hace ya medio siglo que se vendieron las primeras parcelas y son muchas las familias que se han establecido aquí, pero el desarrollo urbanístico de este sector de suelo urbano de Alcoy no se ha completado. Es necesaria una urbanización del espacio público que se adecúe a las exigencias normativas actuales, hacen falta dotaciones públicas, zonas verdes y unas redes de servicios adecuadas.
La Agrupación de Interés Urbanístico que se ha constituido es el instrumento idóneo para poder desarrollar el programa de actuación integrada correspondiente a al ámbito de la Unidad de Ejecución 1 de El Estepar, en cumplimiento del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) vigente en Alcoy. Un plan que exige que este sector de suelo urbano se ordene y desarrolle conforme a la actual legislación, completando su grado de urbanización hasta los estándares que fija la legislación y normativa en vigor. De esta manera se legalizaría la situación de las parcelas y viviendas incluidas en este cuadrante, al tiempo que el Ayuntamiento de Alcoy podría hacerse cargo de las redes de servicios urbanos, muy deficitarias en la actualidad.
La Unidad de Ejecución 1 de El Estepar tiene un área de 358.000 metros cuadrados y el proyecto de urbanización promovido por la Agrupación de Interés Urbanístico se ciñe a esta zona, que abarca únicamente una cuarta parte del suelo urbano de El Estepar.
En esta unidad de ejecución ya existen actualmente 17 parcelas y el resto del suelo es propiedad de los integrantes de la AIU. El proyecto prevé sumar, como máximo, otras 56 parcelas en ese suelo vacante. Cada una de ellas tendría una extensión mínima de 2.500 m2 y todo el espacio público se acondicionará y urbanizará conforme a la normativa actual: los residentes en la zona podrán acceder a nuevas infraestructuras, redes de servicios, calles con aceras, carril bici e iluminación, suelo para dotaciones públicas municipales, áreas de aparcamiento y zonas verdes, todo ello cumpliendo escrupulosamente la legislación y los estándares vigentes de calidad urbanística y ambiental.
Los costes de urbanización de este proyecto urbanizador no afectan a todas las parcelas de El Estepar, puesto que se asignarán exclusivamente a los propietarios de suelo en la Unidad de Ejecución 1, en proporción directa a la superficie de parcela finalista, todo ello según el principio de equidistribución de beneficios y cargas. El aprovechamiento residencial es para todos estos propietarios el mismo, descontando en el caso de los propietarios de viviendas actualmente construidas, sobre la superficie de su parcela vinculada, la parte que corresponda a las redes de servicios que tengan actualmente en funcionamiento. Los propietarios de parcelas en El Estepar no incluidas en la Unidad de Ejecución 1 no se ven afectados por este procedimiento de gestión.
Los integrantes actuales de la Agrupación de Interés Urbanístico de la Unidad de Ejecución 1 son propietarios de la mayoría de los terrenos de El Estepar.
Este proyecto pretende adaptar El Estepar a la legalidad vigente en materia urbanística y medioambiental. La urbanización de la zona ha quedado obsoleta con el paso de los años y es imprescindible una ordenación y desarrollo para legalizar su situación y dotarla de los servicios públicos adecuados.
La actuación de la Agrupación de Interés Urbanístico se ha realizado en base a una propuesta de ordenación urbana concreta, del interés de los propietarios de parcelas y viviendas de El Estepar y que contó con su apoyo mayoritario.
A la Agrupación de Interés Urbanístico puede incorporarse cualquier propietario de suelo incluido en la Unidad de Ejecución 1. A todos conviene desarrollar este proyecto de ordenación y legalización de la zona, que se está tramitando siguiendo las indicaciones de los servicios técnicos del Ayuntamiento de Alcoy y respetando escrupulosamente toda la normativa urbanística y medioambiental.
Objetivos
La propuesta de la Agrupación de Interés Urbanístico de la Unidad de Ejecución 1 de El Estepar tiene como misión ordenar el sector y desarrollar exclusivamente la primera de sus unidades de ejecución, adaptándose a la legislación actual. Esta es una acción que homologará a plenas condiciones legales los inmuebles, parcelas edificadas o no, que allí queden incluidos.
Esto posibilitará que el Ayuntamiento de Alcoy se haga cargo de los servicios públicos, una vez se complementen y renueven las infraestructuras necesarias, y permitirá cumplir con la normativa medioambiental, aportando beneficios a los vecinos y al entorno. Las cargas de urbanización que se tendrán que asumir son, por lo tanto, una inversión de demostrada rentabilidad, y no un gasto evitable.
La legalización de viviendas y parcelas supondrá múltiples beneficios a los propietarios de las mismas. En primer lugar, porque la situación actual no es sostenible. La regularización y adaptación a la normativa actual es obligada y el plan de la Agrupación de Interés Urbanístico aporta la mejor solución para el sector y conlleva también beneficios medioambientales y de servicios para El Estepar.
Ordenar
El sector de suelo urbano El Estepar se encuentra en una situación irregular, ya que carece de ordenación pormenorizada y está incompleto su desarrollo urbanístico. Su desarrollo inicial, realizado a principio de los años 70, ha quedado hoy obsoleto, la gran mayoría del centenar de viviendas construidas son alegales y se carece de las dotaciones públicas y servicios necesarios.
Legalizar la situación de El Estepar y completar su urbanización es una obligación, marcada por la normativa y que no puede dilatarse indefinidamente. El resto de urbanizaciones de Alcoy en una situación comparable a El Estepar han completado o iniciado el proceso de regulación urbanística: Montesol, Baradello, El Sargento y Solycamp. La propuesta de la Agrupación de Interés Urbanístico responde a los imperativos de la legislación actual y está tramitándose de acuerdo con las directrices que marcan las administraciones públicas competentes. Se ordenará pormenorizadamente todo el sector con esta actuación, pero solo se va a desarrollar una de sus cuatro unidades de ejecución.
En la situación actual de El Estepar el Ayuntamiento de Alcoy no puede otorgar licencias de obra para construir nuevas viviendas u otras construcciones accesorias, como una pista deportiva o una piscina. Tampoco puede hacerlo para reformar o ampliar las existentes. O para instalar placas solares, entre otras cosas.
El desarrollo de la UE-1 de El Estepar permitirá que todo esto sí que pueda hacerse en este ámbito, revalorizando las propiedades en todos los sentidos.
Además, con esta actuación promovida por la Agrupación de Interés Urbanístico de la Unidad de Ejecución 1 de El Estepar en todo el sector se conocerá la calificación concreta que definitivamente corresponda a cada suelo. Es por ello que se podrá segregar porciones de parcelas o acceder a una tasación adecuada, sin que esto suponga coste alguno para los propietarios de los sectores 2, 3 y 4.
Se ha decidido iniciar la ordenación de El Estepar por la Unidad de Ejecución 1 porque incluye la zona de acceso a la urbanización, incluye las áreas que hay que ceder al dominio público hidráulico, también la vía pecuaria a integrar y es la ubicación para el nuevo depósito de agua que se habrá de acometer.
La ordenación es la primera fase en un proyecto urbanizador: es necesario planificar y diseñar el trazado de calles, definir los usos e intensidades de edificabilidad, así como delimitar delimitar las zonas de nuevo desarrollo o de reforma. Esta ordenación debe acometerse en todo el sector, como es el caso de El Estepar.
De este modo, aunque la segunda fase de gestión y urbanización vaya a afectar en este caso únicamente a la Unidad de Ejecución 1 de El Estepar, es necesario que el proceso de ordenación sea para todo el sector en que se encuentra.
Servicios
Para que el Ayuntamiento se vaya haciendo cargo progresivamente de las infraestructuras y servicios urbanísticos de El Estepar es imprescindible su ordenación completa y el inicio del desarrollo conforme a la normativa urbanística vigente. Actualmente en este sector de suelo urbano se cuenta básicamente con una precaria red de caminos asfaltados, solo en parte, una red de abastecimiento de agua potable obsoleta, suministro eléctrico a la mayoría de las parcelas y telefónico a parte de ellas.
La propuesta de la Agrupación de Interés Urbanístico contempla la exigida mejora de las infraestructuras de servicios públicos existentes en la Unidad de Ejecución 1.
La red de abastecimiento de agua potable existente precisa de mejoras para garantizar el nivel adecuado de salubridad y evitar que se malgaste un recurso tan preciado por efecto de pérdidas y deficiencias de la instalación. Se precisa su integración en la red municipal de suministro de aguas, para su adecuado control y mantenimiento.
En un futuro cercano deberán remozarse las instalaciones eléctricas existentes para adecuarlas a las exigencias normativas y de la compañía suministradora, cuestión que exige la obtención de autorizaciones que no son compatibles con el grado de desarrollo actual.
Desde El Estepar se accede a diversos núcleos de interés cultural y paisajístico como puede ser el poblado ibérico del Puig o las cuevas con pinturas rupestres de La Sarga. Esto conlleva cierta afluencia de ciudadanos que genera un nivel de tráfico considerable por el interior del sector con total ausencia de los niveles de seguridad vial adecuados.
Estas son las carencias más significativas en el sector El Estepar:
- No existe red de alumbrado público
- No hay red de saneamiento ni de efluentes fecales procedentes de las viviendas, ni drenaje de aguas pluviales
- Los caminos existentes están asfaltados solo en la parte central de la plataforma (a excepción de 50-100cm. a ambos lados, junto a los vallados de parcela) pero no cuentan con la diferenciación en bandas necesaria (distinguiendo la acera de la calzada al menos) ni con el ancho que prescribe la normativa vigente.
- Ausencia de espacios destinados al aparcamiento y de carril bici.
- No existen zonas verdes públicas
- No hay equipamientos al servicio de los ciudadanos ni el espacio reservado para ellos
- Las áreas deportivas existentes son privadas y están en un estado de conservación deficiente
La fase de desarrollo material de este proyecto de urbanización será posterior a la ordenación del sector de El Estepar afectará únicamente a la Unidad de Ejecución 1. Supondrá un coste para los propietarios de viviendas y parcelas únicamente de esta unidad. Esta fase incluirá un proceso de reparcelación.
Las cargas económicas se habrán de desembolsar a partir del comienzo de las obras y según se van ejecutando las mismas. Para hacer frente a este desembolso se puede acceder a financiación y también recurrir a la venta de parcelas segregadas, si los propietarios de más de 5.000 m2 así lo desean.
En todo caso, asumir ahora este proyecto de ordenación y urbanización supondrá para los propietarios costes y cargas menores que hacerlo más adelante.
Medio Ambiente
La gran mayoría de las viviendas de El Estepar infiltran aguas residuales directamente al subsuelo desde hace cinco décadas. Se trata de una realidad que afecta negativamente al medio ambiente y debe subsanarse cuanto antes. En el Plan de Reforma Interior (PRI) propuesto para El Estepar por la Agrupación de Interés Urbanístico se contempla la disposición de estaciones depuradores individuales para todo el sector, con las prestaciones adecuadas a la normativa en vigor. Una actuación con la que se podrá revertir esta situación en todo el sector.
La inexistencia de un adecuado sistema de depuración de las aguas residuales generadas en cada una de las viviendas puede terminar perjudicando el acuífero del Molinar. Existe un riesgo de contaminación de las aguas subterráneas y no existe ningún tipo de control del consumo de agua potable, al no estar integrado en la red municipal. Por ello existen riesgos de índole sanitaria y resulta imposible optimizar la gestión del uso del agua para evitar consumos inadecuados. Además, la red de distribución de agua ha quedado obsoleta y presenta abundantes pérdidas.
En la actual situación de El Estepar, resulta imposible mantener y renovar las edificaciones adecuadamente, lo cual genera un consumo energético exagerado que aumenta desmesuradamente las emisiones de CO2 y otros gases de efecto invernadero. No es posible, por ejemplo, conceder licencias para instalar dispositivos como placas solares que puedan reducir la demanda eléctrica y hacerla más sostenible. Ni tampoco obtener permisos para mejorar la envolvente térmica de las viviendas o instalar en ellas sistemas energéticos más eficientes.
La aplicación de criterios bioclimáticos en las futuras construcciones que se llevarán a cabo en El Estepar ayudará a combatir el cambio climático. Hasta el momento no se ha cumplido ni siquiera lo exigido por el actual Código Técnico de Edificación al respecto (placas solares térmicas, por ejemplo) puesto que las edificaciones se ejecutaron al margen de autorizaciones municipales que así lo exigirían.
La renovación y/o mejora de las redes de servicios urbanísticos existentes y la implantación de las que aún no existen conllevará un consumo más eficiente de los recursos naturales, tan escasos y preciados como el agua. Y se evitará el riesgo de contaminación de las aguas subterráneas, al generalizar el uso de estaciones depuradoras individuales de prestaciones adecuadas a los criterios medioambientales exigidos a día de hoy.